Зміст
"1-3" Вступ ............................................ .................................................. ............ 3
1. Характеристика будівель і споруд як об'єктів власності ........ 4
2. Проблематика цивільно-правового забезпечення обороту будівель і споруд 7
3. Будинки і споруди як правові категорії в цивільному праві ... 10
Висновок ................................................. .................................................. . 14
Список використаної літератури ............................................... ................ 15
Мета даної роботи: охарактеризувати особливості будівель і споруд як об'єкти власності.
Для того щоб розрізнити поняття нерухомості як фізичного об'єкта і власності як юридичного поняття, існує таке поняття, як право власності на нерухомість, що включає в себе всі права, інтереси і привілеї, пов'язані з володінням нерухомим майном, і що виражаються будь-якими доказами володіння, які існують окремо від самої нерухомості як фізичного об'єкта.
Таким чином, «нерухомість» відноситься до матеріальних поняттями, а «право власності» - до нематеріальних. Це важливо знати тому, що підходи, методи та процедури експертної оцінки матеріальних і нематеріальних активів відрізняються, і замовник повинен знати, що він хоче оцінювати: або нерухомість як матеріальний об'єкт, або право власності на цей об'єкт, як нематеріальний актив.
Правове забезпечення розвитку ринку нерухомості в Росії реалізується за рахунок норм цивільного законодавства РФ. З прийняттям Цивільного кодексу Російської Федерації питання реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним придбали особливу значимість, а сама реєстрація - часто правообразующее значення.
Відповідно до частини першої Цивільного кодексу РФ підприємство розглядається не як суб'єкт, а безпосередньо як об'єкт цивільних прав.
Підприємство в цілому або його частина може бути об'єктом купівлі-продажу, застави, оренди та інших угод, пов'язаних із встановленням, зміною та припиненням речових прав. Підприємство може бути також передано у спадок.
До складу підприємства як майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також права на позначення, індивідуалізують підприємство, його продукцію, роботи і послуги (фірмове найменування, товарні знаки, знаки обслуговування), та інші виключні права, якщо інше не передбачено законом або договором.
Ст. 131 ЦК РФ в імперативній формі встановлений відкритий, публічний характер акту державної реєстрації нерухомості. Це означає, що державний орган, який здійснює державну реєстрацію нерухомості, зобов'язаний надати інформацію про виробленої ним реєстрації та зареєстрованих прав на об'єкти нерухомості будь-якій особі. Ця норма, безумовно, дозволить істотно знизити ризик неналежного здійснення угод з об'єктами нерухомості для учасників цивільного обороту.
Поняття нерухомого майна дається в ст. 130 ЦК РФ, а аналізуючи сучасне законодавство, можна скласти перелік об'єктів нерухомості, права на які, відповідно до вищевказаного закону, підлягають реєстрації:
земельні ділянки,
будівлі, частини будівель,
нежитлові приміщення, частини приміщень,
підприємства як майновий комплекс,
житлові будинки,
квартири,
кімнати,
дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого значення,
кондомініуми як комплекси нерухомого майна,
об'єкти незавершеного будівництва, що не є предметом чинного договору підряду і т.д.
В умовах розвитку ринкової економіки оцінка нерухомості набуває все більшого значення. Важливість цього виду оціночної діяльності обумовлюється як розширенням сектора приватної власності, так і необхідністю зростання інвестицій.
Визначення ринкової вартості об'єктів нерухомості являє собою складний і унікальний процес, оскільки практично неможливо знайти два абсолютно ідентичних об'єкта. Навіть у тому випадку, коли будівлі побудовані за одним типовим проектом, але розташовані на різних земельних ділянках, їх вартість може значно відрізнятися.
Будівлі - будівельно-архітектурні об'єкти, основним призначенням яких є створення умов для праці, соціально-культурного обслуговування, зберігання матеріальних цінностей.
Споруди - інженерно-будівельні об'єкти, призначені для створення і виконання технічних функцій (шахти, нафтові свердловини, дороги, греблі, естакади і т. п.) або для обслуговування населення (споруди міського благоустрою і т. п.).
Будинки і споруди відносяться до числа предметів, які мають особливо високої соціальної та економічної цінності. Тривалість існування класу будівель зумовлена тим, що, нарівні з водою та продуктами харчування, споруди необхідні для задоволення першочергових потреб людини. Будинки і споруди потрібні також для здійснення більшості видів виробничої діяльності1.
Особлива економічна цінність будівель і споруд зумовлена цілим рядом факторів, до числа яких належать: природна обмеженість земної поверхні, придатної для зведення, висока витратність процесу будівництва, тривалість термінів їх експлуатації, фізична неможливість приховати споруду від «суспільної влади», і т.д . Незважаючи на те, що будинки і споруди як нерухомі об'єкти вивчалися наукою цивільного права протягом тривалого часу, в даний час зберігається і вимагає вирішення низка важливих проблем, пов'язаних з їх цивільно-правовим режимом.
З урахуванням реальної соціально-економічної та політичної ситуації початку і середини 90-х років минулого століття в російському цивільному законодавстві з'явилися норми, які досить своєрідно, без історичних аналогів у минулому, вирішували проблему цивільно-правового забезпечення обороту будівель і споруд, а також земельних ділянок , на яких вони знаходяться. Ці правові приписи разюче відрізняються від традиційних норм, що містяться в законодавствах країн з розвиненим оборотом нерухомості.
Головна ідея новітнього російського законодавства в області обороту будівель і споруд полягала у наданні власнику можливості розпоряджатися ними незалежно від волі власника земельної ділянки. Закреплявшие цю ідею норми адекватно відображали можливості законодавця в організації обороту будівель і споруд на етапі, коли практично були відсутні інші, крім держави, власники земельних ділянок.
Однією з перших спроб організувати оборот нерухомості на засадах, відмінних від колишніх приписів цивільного законодавства, є норми Земельного кодексу РФ 2001 р., що встановлюють нові правила про юридичну долю земельних ділянок та розташованих на них будівель і споруд, що належать на праві власності одній особі.
Виник у зв'язку з цим протиріччя між цивільним та земельним кодексами є очевидним. При більш уважному аналізі чинного законодавства можна виявити численні приховані протиріччя у визначенні цивільно-правового режиму будівель і споруд, часом викликані неправильним застосуванням усталених цивільно-правових категорій і конструкцій до регульованих відносин (зокрема, до визначення правового зв'язку будівель і споруд та земельних ділянок, на яких вони розташовані) 1.
У зв'язку з цим виникла нагальна потреба встановити і обгрунтувати можливість (або неможливість) застосування таких загальновідомих цивилистических категорій, як складна річ, сукупність речей, головна річ і приналежність, подільність речей, до визначення цивільно-правового режиму будівель і споруд. Крім цього, настійно потрібно визначити саме поняття нерухомого майна як правової та економічної категорії, простежити вплив норм публічного права (зокрема, норм щодо реєстрації прав на будівлю і споруду) на формування цивільно-правового режиму нерухомого майна. З урахуванням останнього чинника необхідно теоретичне вирішення питання про підстави виникнення права власності на будівлі і споруд:
1) чинне законодавство у галузі регулювання обороту будівель і споруд та тенденцій його розвитку,
2) ознаки будівель і споруд як речей, закріплені чинним законодавством і вироблені в цивілістичній доктрині,
3) правовий механізм виникнення прав на будівлі та споруди.
Ідеальною теоретично обгрунтованою моделлю (правовим ідеалом) правових відносин між земельною ділянкою та зведеними на ньому спорудами є конструкція єдиної складної речі (єдиного об'єкта права власності), складовими частинами якої є земельна ділянка і будівля, що знаходиться з ним в міцній фізичного зв'язку. Послідовна реалізація цієї ідеальної моделі у вітчизняному законодавстві неможлива в силу низки соціально-економічних, політичних та історичних причин.
Найбільш близьким за своїми правовими наслідками до визнання ділянки та розташованих на ній будівель та споруд єдиної річчю є правило п. 4 ст. 35 ЗК РФ, що закріплює принцип єдиної долі ділянки та розташованих на ній будівель та споруд. Правило про єдину долю земельних ділянок та розташованих на ній будівель та споруд може діяти тільки в тому випадку, коли земельна ділянка та розташовані на них будівлі і споруди належать на праві власності одній особі.
Правовий категорії будівель і споруд як нерухомих речей відповідає ряд матеріальних об'єктів, що є недвижимостями в силу їх природних (фізичних) властивостей. У силу цього особливості правового режиму нерухомого майна, яке розповсюджується на будівлі і споруди, історично обумовлені природними і пов'язаними з ними економічні властивості самих будівель і споруд, а саме їх особливої економічної цінності і наявністю міцного зв'язку із земельними ділянками. Зокрема, саме цими властивостями будівель і споруд обумовлена необхідність державної реєстрації прав на будівлі та споруди як на об'єкти нерухомості, що є основною рисою правового режиму нерухомого майна. У зв'язку з цим значення акту державної реєстрації прав на новостворювані будівлі та споруди полягає в тому, що цей акт необхідний для введення будівлі в цивільний оборот.
Акт державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним є юридичним фактом, яким, за загальним правилом, завершується накопичення юридичних фактів в юридичному складі, манливому виникнення, зміни та припинення прав на нерухоме майно. Дефектність будь-якого з юридичних фактів, що входить в даний склад, неминуче тягне дефектність усього складу в цілому, в тому числі і акту державної реєстрації прав на нерухоме майно.
Цивільно-правовий режим будівель і споруд як нерухомості принципово виключає можливість визнання конкретних будівель і споруд приладдям будь-яких речей, а також головними речами по відношенню до інших нерухомих речей.
Будівлі та споруди можуть бути об'єднані єдиною господарською метою, але вони не можуть розглядатися як сукупності речей з поширенням на них правового режиму. Якщо будівлі та споруди об'єднані спільною господарською метою і становлять єдине безліч, то вони відчужуються за спеціальними правилами цивільного-законодавства, що вимагає індивідуалізації в угоді кожного об'єкта нерухомого майна. Розпорядження сукупністю будівель і споруд, що входять до складу майнових комплексів (підприємств, кондомініумів), можливе лише за правилами, що регулюють розпорядження такими майновими комплексами.
В силу своєї природи будівля може визнаватися діленим тільки «по вертикалі» і лише в тому випадку, коли стосовно кожної з його частин можливе здійснення в повній мірі правомочностей, що входять до складу права власності. Поняття частини діленого будівлі не тотожне поняттю приміщення, яке не володіє властивостями речі, а являє собою об'ємно-просторове освіта в будівлі, обмежена стінами, перекриттями та іншими огороджувальними конструкціями. У силу природи будівлі та приміщень особа, визнане законом власником приміщень, на ділі є співвласником будівлі, а право на приміщення, іменоване чинним законодавством правом власності, надає його власнику не правомочності власника, а правомочності користувача приміщення, які є конкретизованим проявом його прав співвласника будівлі , в якому розташоване це приміщення.
Розмежування понять будівель і споруд як юридичних категорій має об'єктивну основу. Будівлі можуть розташовуватися тільки на одній земельній ділянці, в той час як споруди можуть зводитися на кількох земельних ділянках.
Традиційно у російській цивілістиці будівлі та споруди позначалися терміном «будова», під яким розумілися споруди, міцно пов'язані у правовому відношенні із земельною ділянкою. Вітчизняне законодавство не містить легальних визначень будівель і споруд. Тлумачні словники російської мови розглядають будівлю як різновид споруд. Іноді висловлюється думка про те, що між будівлями і спорудами немає відмінностей, що мають цивільно-правове значення.
У той же час в літературі зазначається, що будівлі призначаються для постійного перебування в них людей з метою проживання або роботи, споруди ж служать чисто технічним цілям, люди в них перебувають тимчасово.
Встановлення предмета ідентифікація об'єктів нерухомості - це встановлення і письмова фіксація найменування об'єкта, його юридичного статусу, місця розташування, фізичного складу і фактичних характерістік1.
При оцінці необхідно визначити пов'язані з об'єктом юридичні права. Клієнт може мати лише право на оренду або обмежені права на користування майном, або пов'язані з об'єктом права можуть являти собою частку в сумісній оренді або партнерстві. Крім того, власність може бути обтяжена заставою або мати оцінки - це виявлення того, що підлягає оцінці: весь комплекс майнових прав або тільки деякі майнові права (право на оренду, на частку у спільних права і т. д.).
Визначення дати оцінки - є досить істотним моментом для всього процесу оцінки, тому що з плином часу вартість об'єктів нерухомості під впливом численних зовнішніх і внутрішніх факторів може змінюватися. Дата оцінки - це дата, на яку визначається вартість об'єкта оцінки. Як правило, дату оцінки встановлюють спільно експерт-оцінювач і замовник, і вона збігається з датою огляду об'єкта. У деяких випадках дату оцінки можуть встановлювати треті особи, наприклад, податкові органи або суди у зв'язку з неплатоспроможністю підприємства, ліквідаційні комісії при банкрутстві підприємства та т.д1.
Встановлення мети і функції оцінки - один з найважливіших етапів, що визначає подальший вибір методології оцінки, від якої, у свою чергу, в основному і залежать результати оцінки.
Поряд з вищевказаними існують і інші значущі правові властивості будівель і споруд: їх індивідуальна визначеність, неспоживаність, оборотоздатність і т.д. У науці цивільного права і на практиці склалися цілком усталені погляди на ці властивості будівель і споруд. Тому ці властивості не складають самостійного предмета дослідження, а аналізуються лише остільки, оскільки це необхідно для вирішення спірних і актуальних проблем цивільно-правового режиму цих об'єктів.
Юридична зв'язок будівель і споруд з розташованими під ними земельними ділянками є одним з основних елементів їх правового режиму. Під «юридичної зв'язком» будівель і споруд з розташованими під ними земельними ділянками розуміється зв'язаність (взаємозалежність) їх юридичних доль, обумовлена нерозривному фізичної зв'язком будівель і споруд з земельними ділянками. Питання про належне змісті цієї зв'язку протягом довгої історії свого існування неодноразово порушував гарячі суперечки. Від відповіді, який давали на нього законодавці, судова практика і вчені різних епох і правопорядків, прямо залежала оцінка правової природи будівель і споруд. Він надає також значний вплив на вирішення інших проблем: подільності будівлі, системи побудови поземельної книги і т.д.
2. Постанова Уряду РФ від 6 липня 2001 р. N 519 "Про затвердження стандартів оцінки" / / Російська газета. - 2001. - 10 липня.
3. Витрянский В.В. Історія розвитку регулювання обороту нерухомості. - М., 2003.
4. Цивільне право: Підручник. У 2 т. Том 1 / Відп. ред. Е.А. Суханов. - М., 2004.
5. Гриненко С.В. Економіка нерухомості. Конспект лекцій. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
6. Козир О.М. Нерухомість в новому Цивільному кодексі Росії / / В кн.: Цивільний кодекс Росії. Проблеми. Теорія. Практика / Відп. ред. А.Л. Маковський. - М., 2002.
7. Мазуров А.В. Земельне право: - М.: Юрайт - Издат, 2003.
8. Романов О. Державна реєстрація прав на нерухомість і операцій із нерухомим майном: деякі проблеми правозастосування. - М., 2002.
9. Трутнева Е.К. Нерухомість: парадокси закону і логіка права. / / ЕКО, 2002, № 5.
"1-3" Вступ ............................................ .................................................. ............ 3
1. Характеристика будівель і споруд як об'єктів власності ........ 4
2. Проблематика цивільно-правового забезпечення обороту будівель і споруд 7
3. Будинки і споруди як правові категорії в цивільному праві ... 10
Висновок ................................................. .................................................. . 14
Список використаної літератури ............................................... ................ 15
Введення
Перехід України до ринкових відносин з неминучістю привів до революційних змін у вітчизняному законодавстві. Відродження в цивільному законодавстві інституту нерухомого майна відбулося на історичному порозі виникнення класу приватних власників будівель, споруд та земельних ділянок, що належали раніше державі.Мета даної роботи: охарактеризувати особливості будівель і споруд як об'єкти власності.
Для того щоб розрізнити поняття нерухомості як фізичного об'єкта і власності як юридичного поняття, існує таке поняття, як право власності на нерухомість, що включає в себе всі права, інтереси і привілеї, пов'язані з володінням нерухомим майном, і що виражаються будь-якими доказами володіння, які існують окремо від самої нерухомості як фізичного об'єкта.
Таким чином, «нерухомість» відноситься до матеріальних поняттями, а «право власності» - до нематеріальних. Це важливо знати тому, що підходи, методи та процедури експертної оцінки матеріальних і нематеріальних активів відрізняються, і замовник повинен знати, що він хоче оцінювати: або нерухомість як матеріальний об'єкт, або право власності на цей об'єкт, як нематеріальний актив.
Правове забезпечення розвитку ринку нерухомості в Росії реалізується за рахунок норм цивільного законодавства РФ. З прийняттям Цивільного кодексу Російської Федерації питання реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним придбали особливу значимість, а сама реєстрація - часто правообразующее значення.
1. Характеристика будівель і споруд як об'єктів власності
Перелік об'єктів нерухомості наведено у ст. 130 ЦК РФ. До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі , споруди. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно. Так, наприклад, підприємство в цілому як майновий комплекс також визнається нерухомістю (ст. 132 ЦК РФ) 1.Відповідно до частини першої Цивільного кодексу РФ підприємство розглядається не як суб'єкт, а безпосередньо як об'єкт цивільних прав.
Підприємство в цілому або його частина може бути об'єктом купівлі-продажу, застави, оренди та інших угод, пов'язаних із встановленням, зміною та припиненням речових прав. Підприємство може бути також передано у спадок.
До складу підприємства як майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також права на позначення, індивідуалізують підприємство, його продукцію, роботи і послуги (фірмове найменування, товарні знаки, знаки обслуговування), та інші виключні права, якщо інше не передбачено законом або договором.
Ст. 131 ЦК РФ в імперативній формі встановлений відкритий, публічний характер акту державної реєстрації нерухомості. Це означає, що державний орган, який здійснює державну реєстрацію нерухомості, зобов'язаний надати інформацію про виробленої ним реєстрації та зареєстрованих прав на об'єкти нерухомості будь-якій особі. Ця норма, безумовно, дозволить істотно знизити ризик неналежного здійснення угод з об'єктами нерухомості для учасників цивільного обороту.
Поняття нерухомого майна дається в ст. 130 ЦК РФ, а аналізуючи сучасне законодавство, можна скласти перелік об'єктів нерухомості, права на які, відповідно до вищевказаного закону, підлягають реєстрації:
земельні ділянки,
будівлі, частини будівель,
нежитлові приміщення, частини приміщень,
підприємства як майновий комплекс,
житлові будинки,
квартири,
кімнати,
дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого значення,
кондомініуми як комплекси нерухомого майна,
об'єкти незавершеного будівництва, що не є предметом чинного договору підряду і т.д.
В умовах розвитку ринкової економіки оцінка нерухомості набуває все більшого значення. Важливість цього виду оціночної діяльності обумовлюється як розширенням сектора приватної власності, так і необхідністю зростання інвестицій.
Визначення ринкової вартості об'єктів нерухомості являє собою складний і унікальний процес, оскільки практично неможливо знайти два абсолютно ідентичних об'єкта. Навіть у тому випадку, коли будівлі побудовані за одним типовим проектом, але розташовані на різних земельних ділянках, їх вартість може значно відрізнятися.
Будівлі - будівельно-архітектурні об'єкти, основним призначенням яких є створення умов для праці, соціально-культурного обслуговування, зберігання матеріальних цінностей.
Споруди - інженерно-будівельні об'єкти, призначені для створення і виконання технічних функцій (шахти, нафтові свердловини, дороги, греблі, естакади і т. п.) або для обслуговування населення (споруди міського благоустрою і т. п.).
Будинки і споруди відносяться до числа предметів, які мають особливо високої соціальної та економічної цінності. Тривалість існування класу будівель зумовлена тим, що, нарівні з водою та продуктами харчування, споруди необхідні для задоволення першочергових потреб людини. Будинки і споруди потрібні також для здійснення більшості видів виробничої діяльності1.
Особлива економічна цінність будівель і споруд зумовлена цілим рядом факторів, до числа яких належать: природна обмеженість земної поверхні, придатної для зведення, висока витратність процесу будівництва, тривалість термінів їх експлуатації, фізична неможливість приховати споруду від «суспільної влади», і т.д . Незважаючи на те, що будинки і споруди як нерухомі об'єкти вивчалися наукою цивільного права протягом тривалого часу, в даний час зберігається і вимагає вирішення низка важливих проблем, пов'язаних з їх цивільно-правовим режимом.
2. Проблематика цивільно-правового забезпечення обороту будівель і споруд
Монополія державної власності на землю, що виключила використання в цивільному законодавстві радянського періоду категорії нерухомості, а також обумовлена соціально-економічними та політичними причинами неможливість здійснення приватизації земельних ділянок одночасно з приватизацією розташованих на них будівель, зробили загальної картину, коли в результаті приватизації будівлі та споруди виявлялися об'єктами приватної власності, розташованими на чужих (державних) земельних ділянках. Таким чином, якщо розвинені правопорядки вирішували проблеми правового режиму будівель і споруд, використовуючи в якості відправної точки відліку теорію складної речі (єдиного об'єкта), і лише в результаті тривалої соціальної еволюції підійшли до необхідності вирішувати питання про цивільно-правову природу будівель і споруд на чужих земельних ділянках, то сучасний вітчизняний правопорядок, зароджувався в період переходу до ринку, спочатку зіткнувся з необхідністю врегулювати питання про юридичну долю земельних ділянок, розташованих під приватними будинками і спорудами, що належать на праві власності не власникам цих земельних ділянок, а іншим особам.З урахуванням реальної соціально-економічної та політичної ситуації початку і середини 90-х років минулого століття в російському цивільному законодавстві з'явилися норми, які досить своєрідно, без історичних аналогів у минулому, вирішували проблему цивільно-правового забезпечення обороту будівель і споруд, а також земельних ділянок , на яких вони знаходяться. Ці правові приписи разюче відрізняються від традиційних норм, що містяться в законодавствах країн з розвиненим оборотом нерухомості.
Головна ідея новітнього російського законодавства в області обороту будівель і споруд полягала у наданні власнику можливості розпоряджатися ними незалежно від волі власника земельної ділянки. Закреплявшие цю ідею норми адекватно відображали можливості законодавця в організації обороту будівель і споруд на етапі, коли практично були відсутні інші, крім держави, власники земельних ділянок.
Однією з перших спроб організувати оборот нерухомості на засадах, відмінних від колишніх приписів цивільного законодавства, є норми Земельного кодексу РФ 2001 р., що встановлюють нові правила про юридичну долю земельних ділянок та розташованих на них будівель і споруд, що належать на праві власності одній особі.
Виник у зв'язку з цим протиріччя між цивільним та земельним кодексами є очевидним. При більш уважному аналізі чинного законодавства можна виявити численні приховані протиріччя у визначенні цивільно-правового режиму будівель і споруд, часом викликані неправильним застосуванням усталених цивільно-правових категорій і конструкцій до регульованих відносин (зокрема, до визначення правового зв'язку будівель і споруд та земельних ділянок, на яких вони розташовані) 1.
У зв'язку з цим виникла нагальна потреба встановити і обгрунтувати можливість (або неможливість) застосування таких загальновідомих цивилистических категорій, як складна річ, сукупність речей, головна річ і приналежність, подільність речей, до визначення цивільно-правового режиму будівель і споруд. Крім цього, настійно потрібно визначити саме поняття нерухомого майна як правової та економічної категорії, простежити вплив норм публічного права (зокрема, норм щодо реєстрації прав на будівлю і споруду) на формування цивільно-правового режиму нерухомого майна. З урахуванням останнього чинника необхідно теоретичне вирішення питання про підстави виникнення права власності на будівлі і споруд:
1) чинне законодавство у галузі регулювання обороту будівель і споруд та тенденцій його розвитку,
2) ознаки будівель і споруд як речей, закріплені чинним законодавством і вироблені в цивілістичній доктрині,
3) правовий механізм виникнення прав на будівлі та споруди.
Ідеальною теоретично обгрунтованою моделлю (правовим ідеалом) правових відносин між земельною ділянкою та зведеними на ньому спорудами є конструкція єдиної складної речі (єдиного об'єкта права власності), складовими частинами якої є земельна ділянка і будівля, що знаходиться з ним в міцній фізичного зв'язку. Послідовна реалізація цієї ідеальної моделі у вітчизняному законодавстві неможлива в силу низки соціально-економічних, політичних та історичних причин.
Найбільш близьким за своїми правовими наслідками до визнання ділянки та розташованих на ній будівель та споруд єдиної річчю є правило п. 4 ст. 35 ЗК РФ, що закріплює принцип єдиної долі ділянки та розташованих на ній будівель та споруд. Правило про єдину долю земельних ділянок та розташованих на ній будівель та споруд може діяти тільки в тому випадку, коли земельна ділянка та розташовані на них будівлі і споруди належать на праві власності одній особі.
3. Будинки і споруди як правові категорії в цивільному праві
Визнання будов самостійними речами є юридичну фікцію, використання якої в відношенні ряду будівель на чужих земельних ділянках обумовлено значущими соціально-економічними, політичними та історичними чинниками, а тому є доцільним. У всіх інших випадках використання такої фікції є невиправданим, в світлі чого цілком обгрунтовані вжиті в законодавстві заходи з планомірного припинення використання такої фікції. Юридична зв'язок між правом на чужу ділянку і право власності на будівлю, закріплена правилом про те, що право на дільницю слід за будівлею (п. 1 ст. 35 ЗК РФ), виражається в праві слідування особливого характеру, але не повинна розглядатися в якості зв'язку головній речі і приналежності.Правовий категорії будівель і споруд як нерухомих речей відповідає ряд матеріальних об'єктів, що є недвижимостями в силу їх природних (фізичних) властивостей. У силу цього особливості правового режиму нерухомого майна, яке розповсюджується на будівлі і споруди, історично обумовлені природними і пов'язаними з ними економічні властивості самих будівель і споруд, а саме їх особливої економічної цінності і наявністю міцного зв'язку із земельними ділянками. Зокрема, саме цими властивостями будівель і споруд обумовлена необхідність державної реєстрації прав на будівлі та споруди як на об'єкти нерухомості, що є основною рисою правового режиму нерухомого майна. У зв'язку з цим значення акту державної реєстрації прав на новостворювані будівлі та споруди полягає в тому, що цей акт необхідний для введення будівлі в цивільний оборот.
Акт державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним є юридичним фактом, яким, за загальним правилом, завершується накопичення юридичних фактів в юридичному складі, манливому виникнення, зміни та припинення прав на нерухоме майно. Дефектність будь-якого з юридичних фактів, що входить в даний склад, неминуче тягне дефектність усього складу в цілому, в тому числі і акту державної реєстрації прав на нерухоме майно.
Цивільно-правовий режим будівель і споруд як нерухомості принципово виключає можливість визнання конкретних будівель і споруд приладдям будь-яких речей, а також головними речами по відношенню до інших нерухомих речей.
Будівлі та споруди можуть бути об'єднані єдиною господарською метою, але вони не можуть розглядатися як сукупності речей з поширенням на них правового режиму. Якщо будівлі та споруди об'єднані спільною господарською метою і становлять єдине безліч, то вони відчужуються за спеціальними правилами цивільного-законодавства, що вимагає індивідуалізації в угоді кожного об'єкта нерухомого майна. Розпорядження сукупністю будівель і споруд, що входять до складу майнових комплексів (підприємств, кондомініумів), можливе лише за правилами, що регулюють розпорядження такими майновими комплексами.
В силу своєї природи будівля може визнаватися діленим тільки «по вертикалі» і лише в тому випадку, коли стосовно кожної з його частин можливе здійснення в повній мірі правомочностей, що входять до складу права власності. Поняття частини діленого будівлі не тотожне поняттю приміщення, яке не володіє властивостями речі, а являє собою об'ємно-просторове освіта в будівлі, обмежена стінами, перекриттями та іншими огороджувальними конструкціями. У силу природи будівлі та приміщень особа, визнане законом власником приміщень, на ділі є співвласником будівлі, а право на приміщення, іменоване чинним законодавством правом власності, надає його власнику не правомочності власника, а правомочності користувача приміщення, які є конкретизованим проявом його прав співвласника будівлі , в якому розташоване це приміщення.
Розмежування понять будівель і споруд як юридичних категорій має об'єктивну основу. Будівлі можуть розташовуватися тільки на одній земельній ділянці, в той час як споруди можуть зводитися на кількох земельних ділянках.
Традиційно у російській цивілістиці будівлі та споруди позначалися терміном «будова», під яким розумілися споруди, міцно пов'язані у правовому відношенні із земельною ділянкою. Вітчизняне законодавство не містить легальних визначень будівель і споруд. Тлумачні словники російської мови розглядають будівлю як різновид споруд. Іноді висловлюється думка про те, що між будівлями і спорудами немає відмінностей, що мають цивільно-правове значення.
У той же час в літературі зазначається, що будівлі призначаються для постійного перебування в них людей з метою проживання або роботи, споруди ж служать чисто технічним цілям, люди в них перебувають тимчасово.
Встановлення предмета ідентифікація об'єктів нерухомості - це встановлення і письмова фіксація найменування об'єкта, його юридичного статусу, місця розташування, фізичного складу і фактичних характерістік1.
При оцінці необхідно визначити пов'язані з об'єктом юридичні права. Клієнт може мати лише право на оренду або обмежені права на користування майном, або пов'язані з об'єктом права можуть являти собою частку в сумісній оренді або партнерстві. Крім того, власність може бути обтяжена заставою або мати оцінки - це виявлення того, що підлягає оцінці: весь комплекс майнових прав або тільки деякі майнові права (право на оренду, на частку у спільних права і т. д.).
Визначення дати оцінки - є досить істотним моментом для всього процесу оцінки, тому що з плином часу вартість об'єктів нерухомості під впливом численних зовнішніх і внутрішніх факторів може змінюватися. Дата оцінки - це дата, на яку визначається вартість об'єкта оцінки. Як правило, дату оцінки встановлюють спільно експерт-оцінювач і замовник, і вона збігається з датою огляду об'єкта. У деяких випадках дату оцінки можуть встановлювати треті особи, наприклад, податкові органи або суди у зв'язку з неплатоспроможністю підприємства, ліквідаційні комісії при банкрутстві підприємства та т.д1.
Встановлення мети і функції оцінки - один з найважливіших етапів, що визначає подальший вибір методології оцінки, від якої, у свою чергу, в основному і залежать результати оцінки.
Висновок
Будинки і споруди є просторово обмеженими об'єктами матеріального світу, у зв'язку, з чим на них поширюються правила про речі, а їх правовий режим визначається їх юридичними властивостями як речей (або їх елементів).Поряд з вищевказаними існують і інші значущі правові властивості будівель і споруд: їх індивідуальна визначеність, неспоживаність, оборотоздатність і т.д. У науці цивільного права і на практиці склалися цілком усталені погляди на ці властивості будівель і споруд. Тому ці властивості не складають самостійного предмета дослідження, а аналізуються лише остільки, оскільки це необхідно для вирішення спірних і актуальних проблем цивільно-правового режиму цих об'єктів.
Юридична зв'язок будівель і споруд з розташованими під ними земельними ділянками є одним з основних елементів їх правового режиму. Під «юридичної зв'язком» будівель і споруд з розташованими під ними земельними ділянками розуміється зв'язаність (взаємозалежність) їх юридичних доль, обумовлена нерозривному фізичної зв'язком будівель і споруд з земельними ділянками. Питання про належне змісті цієї зв'язку протягом довгої історії свого існування неодноразово порушував гарячі суперечки. Від відповіді, який давали на нього законодавці, судова практика і вчені різних епох і правопорядків, прямо залежала оцінка правової природи будівель і споруд. Він надає також значний вплив на вирішення інших проблем: подільності будівлі, системи побудови поземельної книги і т.д.
Список використаної літератури
1. Цивільний Кодекс Російської Федерації / / Російська газета. - М., 2004.2. Постанова Уряду РФ від 6 липня 2001 р. N 519 "Про затвердження стандартів оцінки" / / Російська газета. - 2001. - 10 липня.
3. Витрянский В.В. Історія розвитку регулювання обороту нерухомості. - М., 2003.
4. Цивільне право: Підручник. У 2 т. Том 1 / Відп. ред. Е.А. Суханов. - М., 2004.
5. Гриненко С.В. Економіка нерухомості. Конспект лекцій. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
6. Козир О.М. Нерухомість в новому Цивільному кодексі Росії / / В кн.: Цивільний кодекс Росії. Проблеми. Теорія. Практика / Відп. ред. А.Л. Маковський. - М., 2002.
7. Мазуров А.В. Земельне право: - М.: Юрайт - Издат, 2003.
8. Романов О. Державна реєстрація прав на нерухомість і операцій із нерухомим майном: деякі проблеми правозастосування. - М., 2002.
9. Трутнева Е.К. Нерухомість: парадокси закону і логіка права. / / ЕКО, 2002, № 5.
1 Цивільне право: Підручник. У 2 т. Том 1 / Відп. ред. Е.А. Суханов. - М., 2004. С.124.
1 Витрянский В.В. Історія розвитку регулювання обороту нерухомості. - М., 2003. С.145.
1 Цивільний Кодекс Російської Федерації / / Російська газета. - М., 2004.
1 Козир О.М. Нерухомість в новому Цивільному кодексі Росії / / В кн.: Цивільний кодекс Росії. Проблеми. Теорія. Практика / Відп. ред. А.Л. Маковський. - М., 2002. С.125.
1 Трутнева Е.К. Нерухомість: парадокси закону і логіка права. / / ЕКО, 2002, № 5. С.12.